Immobilier: de Casablanca à Marrakech, les prix quartier par quartier

Un appartement à la Marina de Casablanca coûte 4.480.000 dirhams. À Hay Arrahma, dans la même ville, il s’échange à 390.000 dirhams. Une villa à Ain Diab s’affiche à 23.600.000 dirhams. À Polo, elle se négocie à 8.550.000 dirhams. Le premier Baromètre Agenz des prix immobiliers, publié par la plateforme marocaine, détaille quartier par quartier les réalités d’un marché à plusieurs vitesses. Casablanca, Rabat, Marrakech : trois villes, trois visages. Plongée dans trois marchés qui ne se ressemblent en rien, à l’heure où l’IPAI de Bank Al-Maghrib révèle un marché en pleine reconfiguration.

Un appartement à la Marina de Casablanca coûte 4.480.000 dirhams. À Hay Arrahma, toujours dans la capitale économique, il s’échange à 390.000 dirhams. Un rapport de 1 à 11. Une villa à Ain Diab s’affiche à 23.600.000 dirhams. À Polo, encore à Casablanca, elle se négocie à 8.550.000 dirhams. Un rapport de 1 à 3. C’est ce que révèle le premier Baromètre Agenz des prix immobiliers, publié par la plateforme marocaine. Un observatoire trimestriel qui détaille, quartier par quartier, les réalités d’un marché à plusieurs vitesses.

La méthodologie est assumée. Elle s’appuie sur un croisement des transactions réalisées par les agents Agenz, des expertises menées pour le compte de clients, et de plus de 10.000 annonces traitées par les équipes internes. Aucune base tierce. Un parti pris de transparence qui mérite d’être salué, mais qui comporte une limite : ces données reflètent l’activité d’Agenz, pas l’ensemble du marché. L’ambition affichée par Malik Belkeziz est claire : «contribuer, aux côtés des acteurs publics et privés, à une connaissance toujours plus fine et transparente du marché immobilier marocain». Une intention louable. Reste à voir ce que les chiffres racontent vraiment.

Casablanca : un marché à trois vitesses
La capitale économique concentre les écarts les plus spectaculaires. Le prix moyen des appartements s’établit à 12.912 DH/m², pour un prix moyen de vente de 1.580.000 DH. Mais cette moyenne masque des réalités que le baromètre détaille avec précision. En haut de l’échelle, la Marina affiche 33.380 DH/m², suivie de Val d’Anfa (24.877 DH/m²) et El Manar–El Hank (24.605 DH/m²). Un appartement moyen à la Marina coûte 4.480.000 DH. Un bien à Ain Diab, quartier prisé pour sa corniche, s’affiche à 3.660.000 DH, soit 23.870 DH/m². À Casablanca Finance City, l’adresse des sièges sociaux et des cadres expatriés, le prix moyen atteint 3.190.000 DH (19.935 DH/m²). À l’opposé, Hay Arrahma se négocie à 6.326 DH/m², et un bien moyen y coûte 390.000 DH. Anassi, quartier populaire de la périphérie, affiche 457.526 DH pour un appartement moyen (6.796 DH/m²). Sidi Moumen, longtemps boudé, se situe à 615.060 DH (7.570 DH/m²). Hay Albaraka ferme la marche avec 500.000 DH (7.110 DH/m²). Le baromètre confirme une segmentation que les professionnels connaissent : les quartiers prime (Marina, Anfa, CFC) côtoient des quartiers accessibles (Hay Hassani, Sidi Moumen, Ain Sebaâ) où le ticket d’entrée reste sous les 10.000 DH/m². Les quartiers établis (Maârif, Gauthier, Bourgogne) se situent dans une fourchette intermédiaire de 13.000 à 18.000 DH/m², offrant à la fois liquidité et rendement locatif correct. Le Maârif, avec 1.950.000 DH en moyenne (15.556 DH/m²), incarne ce marché de la classe moyenne supérieure, prisé pour sa centralité et ses commodités. Pour les villas, le constat est encore plus tranché. Le prix moyen atteint 9.780.000 DH, soit 16.681 DH/m². Ain Diab domine avec 24.743 DH/m² (23.600.000 DH en moyenne), devant Les Princesses (24.289 DH/m², soit 12.010.000 DH) et Anfa Supérieur (22.477 DH/m², soit 15.680.000 DH). À l’autre bout du spectre, Polo affiche 11.700 DH/m² (8.550.000 DH), Nassim II 13.580 DH/m² (6.050.000 DH), et Oulfa 14.440 DH/m² (4.340.000 DH). Une villa moyenne à Ain Diab coûte 23.600.000 DH. La même surface à Oulfa s’échange à 4.340.000 DH.

Rabat : la capitale la plus chère, mais la plus stable
Rabat affiche le prix moyen au mètre carré le plus élevé du Royaume. Les appartements s’échangent à 18.970 DH/m², pour un prix moyen de 2.940.000 DH. Un niveau qui place la capitale loin devant Casablanca et Marrakech. Le Quartier administratif caracole en tête avec 25.046 DH/m² (3.830.000 DH en moyenne), suivi du Haut-Agdal (23.533 DH/m², soit 3.480.000 DH) et Hay Riad (23.324 DH/m², soit 3.890.000 DH). Ces trois quartiers concentrent l’essentiel de l’offre premium de la capitale. Le centre-ville, avec ses immeubles bourgeois et ses avenues arborées, affiche 21.842 DH/m² (2.390.000 DH). Souissi, quartier résidentiel par excellence, culmine à 6.470.000 DH en moyenne, soit 22.686 DH/m². Les écarts avec les quartiers plus accessibles sont moins marqués qu’à Casablanca. Hay Al Fath affiche 14.750 DH/m² (1.680.000 DH), Diour Jamaa 18.055 DH/m² (2.230.000 DH), et Hay El Menzah 18.440 DH/m² (1.630.000 DH). Fadesa Nahda ferme la marche avec 9.632 DH/m², soit le niveau le plus bas du baromètre pour Rabat, et un prix moyen de 653.333 DH. Un appartement à Fadesa Nahda coûte donc six fois moins qu’un bien à Souissi. Les villas rbaties affichent un prix moyen de 10.120.000 DH (14.479 DH/m²). Hay Riad se distingue avec 14.909 DH/m² (8.120.000 DH en moyenne), devant Souissi (11.390 DH/m², soit 12.610.000 DH). Une différence notable qui s’explique par la nature des biens : à Hay Riad, les villas sont souvent neuves et bien situées, tandis que Souissi abrite des propriétés plus anciennes sur de grands terrains, ce qui dilue le prix au mètre carré.

Marrakech : le grand écart des villas
Marrakech présente le profil le plus contrasté. Les appartements s’affichent à 15.840 DH/m² en moyenne, pour un prix moyen de 1.490.000 DH. Prestigia domine largement avec 27.320 DH/m² (2.580.000 DH en moyenne), devant l’Hivernage (21.963 DH/m², soit 1.940.000 DH) et Route de l’Ourika (20.949 DH/m², soit 1.840.000 DH). Guéliz, cœur battant de la ville nouvelle, affiche 19.732 DH/m² (1.800.000 DH). La Palmeraie, avec ses villas et ses resorts, culmine à 2.670.000 DH en moyenne (18.502 DH/m²).

À l’opposé, Azzouzia ferme la marche à 6.278 DH/m² (575.000 DH), suivi de Les Portes de Marrakech 1 (6.878 DH/m², soit 492.500 DH) et Les Portes de Marrakech 2 (7.374 DH/m², soit 500.000 DH). Hay Annahda affiche 7.875 DH/m² (560.000 DH), Hay Mabrouka 8.054 DH/m² (640.000 DH). Entre Prestigia et Azzouzia, un rapport de 1 à 4,3. Mais c’est sur le marché des villas que Marrakech crée la surprise. Le prix moyen est de 6.950.000 DH (11.153 DH/m²), le plus bas des trois villes. Rahba Kedima affiche 26.442 DH/m² (10.210.000 DH en moyenne), un niveau digne des quartiers les plus huppés de Casablanca. Golf Argana se situe à 14.475 DH/m² (7.450.000 DH), Route de Ouarzazate à 13.862 DH/m² (5.900.000 DH), Masmoudi à 12.555 DH/m² (4.950.000 DH).

À l’inverse, Route de Fès se négocie à 3.855 DH/m², soit 5.200.000 DH pour une villa moyenne. Palmeraie, pourtant réputée, affiche 6.610 DH/m² (9.100.000 DH), un niveau étonnamment bas qui s’explique par la taille des terrains. Route d’Amzmiz affiche 8.592 DH/m² (8.830.000 DH). Entre Rahba Kedima et Route de Fès, un écart de 1 à 7. Un gouffre qui traduit la diversité extrême du marché marrakchi : entre les riads de la médina, les villas de golf et les propriétés périphériques, les prix n’obéissent à aucune logique unique.

Ce que les chiffres officiels confirment
Le Baromètre Agenz n’évolue pas en vase clos. Les données de Bank Al-Maghrib et de l’ANCFCC permettent de recouper ses observations. À Casablanca, l’IPAI a progressé de 0,5% en glissement trimestriel au deuxième trimestre 2026. Une hausse modérée, cohérente avec la stabilité relative des prix affichée par Agenz.

Les quartiers prime continuent de tirer le marché, tandis que les zones périphériques restent sous pression. À Rabat, la hausse trimestrielle atteint 1,9% . Une progression plus marquée qu’à Casablanca, qui confirme la tension sur le marché rbati. Les prix moyens relevés par Agenz (18.970 DH/m² pour les appartements) se situent dans la fourchette haute des estimations disponibles. Une étude de ReaConsult plaçait Souissi entre 16.000 et 21.000 DH/m², et Haut Agdal entre 14.500 et 18.500 DH/m².

Le baromètre Agenz affiche des niveaux supérieurs, ce qui peut s’expliquer par des différences de méthode et de période. À Marrakech, la hausse trimestrielle est de 0,5%. Un rythme modeste qui contraste avec l’image d’un marché en ébullition. Le segment premium, lui, affiche une dynamique bien plus forte. Selon Knight Frank, les prix des biens haut de gamme ont augmenté de 16% depuis 2023, et le mètre carré se situe entre 5.500 et 7.000 euros dans les zones les plus recherchées . Une réalité que le baromètre Agenz capte partiellement, notamment à travers les prix de Prestigia ou de la Palmeraie.

Ce que le baromètre ne dit pas (encore)

Première édition oblige, le Baromètre Agenz présente des limites qu’il assume. Les chiffres sont des moyennes observées, pas des référentiels fiscaux ou administratifs. Agenz le précise noir sur blanc : ces données «ne se substituent en aucun cas aux référentiels, évaluations, valeurs ou données établis par la Direction générale des impôts (DGI) ou par toute autre administration compétente». Il convient de garder à l’esprit que le Baromètre Agenz repose sur les transactions de ses propres agents, ses expertises et ses annonces. Ce n’est pas un échantillon aléatoire représentatif de l’ensemble du marché marocain. Il reflète l’activité d’Agenz, pas la totalité des transactions. L’IPAI de Bank Al-Maghrib, à l’inverse, utilise les données exhaustives de la conservation foncière. Les chiffres du baromètre doivent donc être lus comme des indicateurs de marché, non comme des référentiels officiels ou fiscaux. Autre limite : l’absence de données sur les évolutions temporelles. Le baromètre est un instantané, pas une courbe. «Les prochaines éditions intégreront progressivement les dynamiques et évolutions de prix dans le temps», promet Malik Belkeziz. Une dimension indispensable pour mesurer si le marché monte, stagne ou recule. Enfin, le baromètre ne couvre que trois villes. Agadir, Tanger, Fès et Meknès en sont absentes. Des marchés significatifs qui mériteraient leur place dans un observatoire national.

Un marché sous tension

Le contexte général mérite d’être rappelé. Au premier trimestre 2026, l’indice des prix des actifs immobiliers (IPAI) de Bank Al-Maghrib et de l’ANCFCC a reculé de 0,4% en glissement annuel. Les transactions, elles, ont chuté de 9,3% sur la même période, avec des baisses spectaculaires à Rabat (-55,4%) et Marrakech (-53,3%). Un ralentissement qui contraste avec la stabilité des prix affichée par le baromètre. Le deuxième trimestre a toutefois marqué une reprise. Les prix ont progressé de 0,7% en glissement trimestriel, et les transactions ont rebondi de 11% . Une dynamique qui reste fragile, portée par le résidentiel et les biens professionnels. Les experts appellent à la prudence. La Fédération nationale des promoteurs immobiliers anticipe pour 2026 une évolution contenue des prix, entre +2% et +5% à l’échelle nationale, avec des appartements neufs de bon standing entre 18.500 et 26.000 DH/m² à Casablanca et 20.000 et 29.000 DH/m² à Rabat . Un marché devenu «plus rationnel», selon son président Taoufik Kamil, davantage fondé sur les coûts réels de production que sur des logiques spéculatives.

H.K.