Conjoncture : le marché en quête d’un nouveau souffle
Après plusieurs années de stabilité, le marché immobilier marocain connaît un repli marqué des transactions. Les prix, eux, se maintiennent dans une relative stabilité, traduisant une certaine résilience du secteur. Entre prudence des ménages, attractivité du locatif et projets structurants à l’horizon, l’immobilier marocain reste au centre des stratégies d’investissement et conserve des perspectives prometteuses.
La pierre a toujours occupé une place centrale dans l’épargne et l’investissement des ménages marocains. Longtemps considérée comme un refuge, elle a vu son dynamisme s’atténuer au cours des derniers trimestres. Les chiffres confirment une baisse significative des transactions, tant dans le résidentiel que dans le foncier ou le professionnel. Pourtant, le marché résiste par une relative stabilité des prix, signe que la demande de logement et la valeur d’usage de l’immobilier continuent de jouer un rôle d’amortisseur.
Dans ce contexte de transition, le locatif gagne en importance et les projections pour les prochaines années invitent à l’optimisme. Les données publiées par Bank Al-Maghrib révèlent une contraction frappante. Au premier trimestre 2025, les ventes de logements reculent de près de 30% par rapport à la fin de l’année précédente et de 14% sur un an. Les terrains enregistrent une baisse similaire, supérieure à 33%, tandis que les biens à usage professionnel se replient de plus de 31%.
Cette chute généralisée illustre la prudence des acheteurs dans un contexte de pouvoir d’achat contraint et de resserrement des conditions de financement. Les opérateurs estiment que la demande reste présente mais qu’elle se traduit par une attitude attentiste, en particulier pour les acquisitions à but résidentiel.
Des prix qui tiennent bon
Si les volumes de vente s’effritent, les prix ne suivent pas la même tendance. Bank Al-Maghrib observe une baisse limitée au premier trimestre, avec un recul de 2,1% dans le résidentiel et de 2,5% dans le foncier. En comparaison annuelle, les prix résidentiels restent stables avec une légère hausse de 0,1%.
Ce contraste entre volumes et prix s’explique par la rareté relative de l’offre qualitative, la pression démographique et l’importance persistante des besoins en logement. Contrairement à d’autres marchés, l’immobilier marocain n’a pas connu de correction brutale, confirmant sa capacité à absorber les chocs conjoncturels.
Le locatif comme valeur refuge
Dans ce contexte, l’investissement locatif prend une place croissante. Les rendements bruts restent parmi les plus attractifs de la région, autour de 6,7% au deuxième trimestre 2025. Certains segments offrent encore davantage, notamment les petites surfaces et les biens situés dans les grandes métropoles. La location saisonnière via des plateformes numériques permet parfois d’atteindre des rendements à deux chiffres, en particulier dans des destinations comme Marrakech, Agadir ou Essaouira.
Cette tendance confirme le rôle de la location courte durée comme relais de croissance, même si elle soulève des débats en matière de régulation et d’impact urbain. Le ralentissement actuel trouve son origine dans plusieurs facteurs. Le resserrement du crédit immobilier, la hausse des coûts de construction et une certaine prudence liée au contexte économique mondial expliquent en partie la chute des transactions.
Cependant, les fondamentaux du marché restent solides. La croissance démographique, l’urbanisation accélérée et l’attractivité touristique structurent une demande de long terme. Par ailleurs, le Haut-Commissariat au Plan anticipe une croissance économique de 3,3% en 2025, ce qui devrait soutenir progressivement l’activité immobilière.
Des perspectives soutenues par les grands projets
Au-delà de la conjoncture immédiate, les perspectives à moyen terme s’annoncent porteuses. Les grands projets d’infrastructures, la préparation de la Coupe du monde 2030 et les initiatives publiques en faveur du logement locatif intermédiaire devraient redonner du souffle au secteur.
Les promoteurs tablent sur une reprise de la demande dès 2026, avec une réactivation progressive des transactions. Les investisseurs institutionnels, eux, s’intéressent de plus en plus aux segments locatifs et aux projets intégrés qui répondent aux besoins des classes moyennes et supérieures.
L’immobilier marocain s’oriente ainsi vers un modèle plus diversifié, où la rentabilité ne repose plus uniquement sur la valorisation du capital mais également sur la régularité des revenus locatifs. Le bilan du marché immobilier au Maroc en ce début 2025 est contrasté. Les volumes de transactions reculent nettement, mais les prix résistent, confirmant la robustesse structurelle du secteur.
L’investissement locatif devient un pilier incontournable, tandis que les perspectives liées aux grands chantiers nationaux et à l’ouverture internationale nourrissent l’optimisme. L’immobilier marocain traverse une période de transition, mais les signaux à moyen terme laissent penser que la pierre restera une valeur sûre dans les stratégies patrimoniales et économiques.
Faiza Rhoul / Les Inspirations ÉCO
